À partir du 1er janvier 2027, deux dispositifs distincts doivent disparaître au profit d’une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation, la TVLH. La Direction générale des collectivités locales (DGCL) indique que la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) sont abrogées et fusionnées dans une imposition affectée au bloc communal. Légifrance renvoie, pour ce nouveau régime, à l’article 1406 bis du code général des impôts, issu de la loi du 19 février 2026.
Le premier changement, recoupé par Légifrance, la DGCL et Localtis, est territorial. L’ancienne TLV visait les communes situées en zone tendue. La TVLH, elle, a vocation à couvrir l’ensemble du territoire, mais selon deux logiques différentes. En zone tendue, la taxe s’appliquera de plein droit. Hors zone tendue, elle n’existera que si la commune, ou dans certains cas un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), décide de l’instituer.
Deuxième bascule : la durée de vacance prise en compte ne sera pas la même selon les territoires. D’après l’article 1406 bis du CGI cité par Légifrance, il faudra au moins un an de vacance en zone tendue, contre deux ans hors zone tendue. Les sources convergent aussi sur un point important de calendrier : les impositions débuteront en 2027, mais la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 pourra être prise en compte.
Sur les taux, la réforme donne davantage de latitude aux collectivités, surtout en zone tendue. Selon Légifrance et la notice technique TFD-7 de la DGCL, le droit commun y est fixé à 17 % la première année d’imposition puis 34 % ensuite. Mais les communes pourront relever ces taux par délibération jusqu’à 30 % puis 60 %. Localtis présente cette possibilité de majoration comme une nouveauté politique notable par rapport à l’ancienne TLV, qui ne laissait pas cette main aux communes.
Hors zone tendue, le mécanisme est plus souple mais aussi plus conditionnel. La DGCL et Légifrance indiquent que la taxe est facultative et que son taux peut être fixé par délibération dans la limite de 50 %. Cette faculté appartient à la commune ou, dans certains cas, à un EPCI à fiscalité propre ayant adopté un programme local de l’habitat. La notice TFD-7 ajoute une limite d’articulation : l’EPCI ne peut intervenir que là où aucune TVLH communale ne s’applique.
Le décret, tel qu’il est restitué par les documents de la DGCL et par Localtis, ne change donc pas seulement un nom. Il précise surtout le mode d’emploi d’un outil qui devient à la fois plus uniforme dans son architecture et plus différencié dans ses usages locaux. En zone tendue, les communes récupèrent un levier de taux sur un dispositif qui s’appliquera automatiquement. Hors zone tendue, elles gagnent la possibilité d’utiliser un instrument fiscal qui n’existait pas partout, mais au prix d’une décision politique explicite.
L’objectif affiché est de remettre sur le marché des logements durablement vacants. Mais les sources fournies invitent à nuancer l’idée d’un outil simple. Légifrance prévoit plusieurs exclusions : occupation de plus de 90 jours consécutifs, vacance indépendante de la volonté du contribuable, dépendances du domaine public et certains logements sociaux. Localtis résume aussi la définition retenue du local vacant : un logement doté du confort de base mais non meublé.
L’un des points sensibles est précisément la définition de la vacance. L’ANIL insiste sur le fait que toutes les vacances ne relèvent pas d’une stratégie de rétention. Elle cite des cas comme les successions, de gros travaux, des difficultés de location ou l’attente d’une vente. Dans cette lecture, la taxe peut viser certains comportements, mais elle ne règle pas à elle seule les causes structurelles de vacance, qui varient fortement selon les territoires et l’état du marché local.
Autre limite pratique : le contrôle. La notice TFD-7 de la DGCL mentionne des éléments probatoires pouvant servir à établir une occupation de plus de 90 jours consécutifs, comme des revenus fonciers ou des justificatifs d’eau, d’électricité ou de téléphone. Cela éclaire la mécanique administrative du dispositif, mais souligne aussi sa dépendance à des preuves indirectes et à la capacité de l’administration à traiter des situations individuelles parfois complexes.
Au total, les faits recoupés par les sources disponibles sont clairs sur l’architecture de la réforme : une taxe unique à partir de 2027, automatique en zone tendue après un an de vacance, facultative hors zone tendue après deux ans, avec une capacité de hausse des taux plus large pour les collectivités, notamment en zone tendue. Ce qui reste moins documenté dans le dossier, c’est l’efficacité concrète du dispositif : elle dépendra non seulement du niveau des taux et des délibérations locales, mais aussi de la réalité des motifs de vacance, des moyens de contrôle et de situations immobilières très différentes d’un territoire à l’autre.